Jeśli zamierzasz kupić działkę budowlaną, to wcześniej powinieneś ją dokładnie obejrzeć. Nie chodzi tu tylko o same jej właściwości fizyczne (położenie, kształt, znajdujące się na niej obiekty itp.), ale również jej status prawny. Niniejszym przedstawię, na jakie aspekty prawne warto zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości gruntowej pod budowę domu.
Księga Wieczysta
W Księdze Wieczystej (KW) znajdują się podstawowe, ale nie wszystkie informacje prawne dotyczące nieruchomości. Obecnie jest możliwość przeglądania treści Księgi Wieczystej w Internecie za pośrednictwem strony internetowej https://ekw.ms.gov.pl/. Numer Księgi Wieczystej powinien przekazać sprzedający. Ewentualnie można go uzyskać we właściwym miejscowo Sądzie Rejonowym w wydziale wieczystoksięgowym, bądź też w Starostwie Powiatowym w wydziale geodezji i kartografii. Warto sprawdzić, czy osoba, która podaje się za sprzedającego faktycznie jest właścicielem nieruchomości (np. czy nie widnieje jeszcze małżonek lub spadkobierca). Można przeglądać odpis zupełny KW (obejmujący historyczne zmiany) oraz odpis aktualny KW (obejmujący aktualne dane).
Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości związane z poszczególnymi wpisami, to powinni je Państwo wyjaśnić ze sprzedającym i prawnikiem. Zdarzają się zatajenia poszczególnych danych wynikających z KW przed kupującymi, jak i wprowadzanie sprzedających w błąd co do poszczególnych wpisów. Wszelkie skomplikowane statusy właścicielskie, czy nieaktualne dane zawarte w KW powinny zostać skrupulatnie zweryfikowane. Należy mieć na uwadze, że w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece została wyrażona zasada rękojmi wiary publicznej Ksiąg Wieczystych, zgodnie z którą: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Innymi słowy prymat posiada stan prawny ujawniony w Księdze Wieczystej, a nie rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Przykładowo, jeśli ktoś podaje, że jest wyłącznym właścicielem, a w KW jest ujawniony drugi współwłaściciel, to wiążąca będzie informacja z KW.
Geoportal
Obecnie szereg informacji o statusie prawnym działki znajdziecie Państwo w formie elektronicznej na geoportalu pod adresem: https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html?gpmap=gp0 . Jest to dostępna online mapa Polski z poszczególnymi danymi. Po otwarciu strony wystarczy znaleźć interesującą nas działkę, a następnie wyświetlić interesujące nas dane. Znajdują się tam m. in. takie dane jak:
- nazwy geograficzne,
- dane adresowe,
- punkty osnowy geodezyjnej,
- dane o charakterze katastralnym,
- archiwalne mapy (skany map),
- aktualne ortofotomapy (ortoobrazy),
- mapy topograficzne,
- plany zagospodarowania przestrzennego (w większości działek, o czym poniżej),
- mapy hydrograficzne,
- mapy sozologiczne,
- rzeźbę terenu,
- wiele innych danych, na przykład mapa bezrobocia według GUS, dyspozytornie medyczne, lokalizacja stacji EUPOS.
Niestety nie znajdziecie tam Państwo informacji o numerze Księgi Wieczystej, bowiem nadal istnieją zastrzeżenia prawne UODO co do publikacji tych numerów na publicznie dostępnej stronie.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Na geoportalu znajdziecie Państwo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Powinien być zawarty sam plan z mapą i legendą oraz uchwała rady gminy z ustalonymi warunkami zabudowy. Niestety jeszcze nie wszystkie działki mają te informacje zawarte na geoportalu, więc w przypadku niektórych działek dane dot. MPZP zostaną nam udostępnione po wizycie w odpowiednim urzędzie gminy. Warto mimo wszystko się z nim zapoznać przed zakupem działki. W MPZP znaleźć można informacje o przeznaczeniu działki. Skrót MN to budownictwo o charakterze jednorodzinnym, zaś MW to budownictwo o charakterze wielorodzinnym. Co więcej rady gmin potrafią uchwalić bardzo rygorystyczne warunki zabudowy mieszkalnej (np. odpowiedni kąt nachylenia dachu, kolor dachu, kolor elewacji), co może wykluczyć nasze marzenia o danym projekcie domu. W niektórych przypadkach można nawet się spotkać z całkowitym zakazem zabudowy mieszkaniowej (np. rezerwaty przyrody). Natomiast może się też zdarzyć, że działka jest budowlana, ale nie ma uchwalonego MPZP. W takiej sytuacji pozostaje złożenie wniosku do odpowiedniej gminy o wydanie warunków zabudowy i warto też to zrobić przed zakupem działki.
Pozostałe aspekty
Należy zwrócić uwagę również na inne kwestie, jak:
– czy działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (konieczne przed zawarciem aktu notarialnego będzie pozyskanie stosownego zaświadczenia)
– czy działka nie jest objęta prawem pierwokupu (np. prawo pierwokupu gminy dotyczy niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego) – więcej przypadków określa art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Oczywiście ww. punkty nie obejmują wszelkich aspektów, na które należy zwrócić uwagę przed kupnem działki. Dlatego w przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do statusu prawnego nieruchomości rekomenduję kontakt z profesjonalnym prawnikiem, który wyjaśni te kwestie.
Ciekawostka
Zgodnie z prawem rzymskim, aby objąć działkę w posiadanie po nabyciu własności należało na nią wskoczyć. Zatem jeśli uda Ci się przebrnąć przez wszystkie aspekty zakupu działki, to nie zapomnij na nią wskoczyć.
Pomoc prawna
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej przy zakupie nieruchomości, to chętnie Ci pomogę. Więcej informacji o zakresie moich usług w sprawach cywilnych znajdziecie Państwo pod adresem: https://www.skilex.com.pl/prawo-cywilne/